境界非明示特約に要注意！不動産トラブルを防ぐ5つのポイント

不動産を売買する際、「境界非明示特約」という契約条項が設定されていることがあります。
これは物件の境界を明確に示さないまま取引を行う特約であり、取引手続きがスムーズに進む反面、後々大きなトラブルへと発展するリスクがあるのです。
特に、不動産売却を検討中の方にとっては、売却後に買主から境界に関するクレームが寄せられ、想定外の費用負担や近隣との関係悪化に発展するケースも珍しくありません。
本記事では、不動産の境界問題に関して知っておきたい基礎知識や境界非明示特約がもたらすリスク、さらにトラブルを防ぐためのポイントを5つご紹介します。
尼崎・伊丹・宝塚エリアや阪神間エリアで不動産売却を検討している方も、事前にしっかり備えておくことで安心して売却手続きを進められるはずです。
ぜひ最後までご覧いただき、境界の明確化に関する注意点を押さえたうえで不動産売買に臨んでください。

境界非明示特約とは？

不動産を売買する際の契約書には、物件の境界や土地面積などに関する条項が含まれます。
その中で、売主が境界を明示しないまま物件を引き渡すという条項が「境界非明示特約」です。
これは売主が境界を確定せずに売却できるため、売却手続き自体は比較的スムーズに進められるメリットがあります。
しかし、境界をはっきり示さないことで、後日買主や隣地所有者との間で境界線をめぐる争いが生じる可能性が高まります。
とりわけ、古い物件や、土地の測量を実施していない物件の場合には要注意です。

境界非明示特約があると、売主としては「境界に関する責任を負わない」という立場を取りやすい一方、買主が購入後に境界問題に直面してトラブルへ発展するケースが少なくありません。
そのため、売主側にとっても「知らなかった」では済まされない責任問題が発生する可能性があるのです。
不動産売買契約にあたっては、この境界非明示特約の存在をしっかり把握したうえで、必要に応じて測量や隣地所有者との協議を行い、トラブルを未然に防止することが大切といえます。

不動産における境界の重要性

カラフルなメモに「重要」「Check!」「Point!」と書かれ、クリップやペンが並ぶデスク上の画像

不動産を売買するとき、物件の所在地や面積は非常に重要な情報です。
そして、それらを正確に把握するためには境界の確定が欠かせません。
境界があいまいなままでは、売主と買主の間だけでなく、隣地所有者との間にもさまざまなトラブルを引き起こすリスクがあります。

境界トラブルの事例
境界トラブルの事例としてよく挙げられるのが、隣家とのフェンスや塀の設置位置を巡る争いです。
「本来の境界線よりも塀が自分側に入っているのではないか」という買主からの指摘や、逆に隣地所有者から「境界を超えて勝手にフェンスを立てられている」という主張があったりします。
このような紛争は、当初は小さな問題から始まっても、感情的な対立へと発展しやすい特徴があります。

さらに、後から測量を行った結果、塀やフェンスが越境していると判明する場合もあり、解決に多大な時間と費用を要することにもなりかねません。
実際、境界が確定されていないまま売却された物件で、買主が引き渡し後に隣地との境界を確認したところ、自分の敷地に隣家のガレージや設備が一部越境していたという境界トラブルの事例も存在します。
これらは売却手続き時にきちんと境界を確定しておかなかったことが発端となっています。

測量の必要性とその手順
こうしたトラブルを回避するために、売却前に測量を行うことが大切です。
測量の必要性は、所有権を明確に主張できるだけでなく、買主側の不安を取り除くメリットも挙げられます。
測量とは、専門の測量士が現地で境界を確認し、図面を作成していく作業です。
通常は隣地所有者の立ち合いを依頼し、お互いが納得できる形で境界を確定します。
万が一「越境」が見つかった場合は、その場で協議することにより、将来的なトラブルを軽減できるのです。
測量には「境界確定測量」や「公図の訂正」など、状況に応じた手続きが必要となり、数カ月に及ぶ場合もあります。
不動産を売却する際には時間的な余裕をもって、早めに測量を検討するとよいでしょう。

境界を明確にするメリット
測量によって境界を明確にしておくと、以下のようなメリットがあります。

安心して売却できる: 売主としては、後から境界問題で追及されるリスクを減らせます。
買主が納得しやすい: 境界トラブルの心配がないため、交渉がスムーズに進みます。
価格交渉への影響: 境界が不確定だと、買主が懸念材料として価格を下げる要因にもなり得ます。
売買後の管理が容易: お互いの敷地範囲が明確なので、隣地所有者との良好な関係を築きやすくなります。

境界非明示特約が引き起こす問題点

境界非明示特約があることで、一見スムーズに売買が完了するように思えるかもしれません。
しかし、境界を明示しないままでは後から深刻な問題を引き起こす恐れがあります。

越境リスクと解消方法
まず、越境リスクが高まる点が大きな問題です。
塀やフェンス、建物の一部、排水溝など、さまざまな設備が隣地に入り込んでいたり、逆に隣地の物件が自分の土地に入り込んでいたりするケースが想定されます。
もし引き渡し後にこれが判明すると、買主は自ら隣地所有者と折衝し、問題解決に動かなければなりません。
事態がこじれれば、裁判に発展することもあります。
その際には費用や時間がかかり、精神的な負担も大きいでしょう。

越境解消方法としては、以下が一般的です。

契約前の協議: 売主と隣地所有者が話し合い、越境物の撤去や移設などを検討する。
金銭での解決: 越境部分の使用料を支払う形で合意し、使用権を認めてもらう。
分筆や境界変更: 法務局への登記や測量によって物理的に境界を変更する。
法的手段: 協議がまとまらない場合は裁判手続きとなり、最終的には法的判断に委ねる。

こうしたステップは多大な時間と手間を要するため、売主が最初から境界を明示していれば避けられたトラブルも多いのが現状です。

売却後の確定申告に必要な書類
不動産売却を行った後には、所得税や住民税の計算のために確定申告が必要となるケースがあります。
特に、土地や建物を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合には、税務署へ申告手続きを行わなければなりません。
このときに必要となる資料としては、

売買契約書
譲渡所得の計算を裏付ける書類
不動産取得時の契約書（取得費用の確認）
などがあります。

境界非明示特約そのものが直接「確定申告必要書類」に影響を与えるわけではありません。
しかし、売却価格が境界トラブルによって変動した場合や、測量費などの経費が追加で発生した場合は、適切に経費として計上することになります。
また、境界確定測量を実施した際の費用も譲渡所得の計算において「譲渡費用」として含められる場合があるため、測量に関する領収書や契約書などをしっかり保管しておくことが大切です。

不動産売却時に境界トラブルを防ぐ5つのポイント

ここからは、境界をめぐるトラブルを防ぎ、不動産売却をスムーズに進めるための具体的なポイントを5つご紹介します。

1. 事前の境界確認
まず最初に重要なのが、事前の境界確認です。
境界非明示特約を設定するかどうかは別として、売却前に物件の境界が正しく把握できているかを確認しましょう。
隣地との間に既存の塀やフェンスがあるとしても、実際の境界線がそこに一致しているとは限りません。
公図や測量図面が手元にあれば確認し、必要に応じて専門家に依頼して測量を行うのが望ましいです。
これによって、後から「知らなかった」というトラブルを回避できます。

2. 契約書への明記
売買契約書に境界に関する取り決めをきちんと明記しておくことも大切です。
境界非明示特約を採用するにしても、その理由や内容をしっかり書面で説明し、買主が納得したうえで契約を締結する必要があります。
もし測量図があるなら、それも契約時に提示し、可能であれば契約書の添付書類として加えると安心です。
不動産会社を通じて売却を進める場合には、媒介契約の段階から境界の取り扱いについて相談し、必要な書類や測量手続きを確認すると良いでしょう。

3. プロへの相談
境界に関する問題は、場合によっては法律や登記の知識が必要になります。
そこで、不動産会社や弁護士、土地家屋調査士などプロの力を借りることが欠かせません。
また、相談先を一か所に絞るのではなく、複数の専門家の意見を取り入れることで、より的確な判断がしやすくなります。
尼崎・伊丹・宝塚エリアや阪神間エリアには、不動産の売却や境界問題に精通した専門家が多数存在しますので、積極的に活用してください。

4. 越境の早期解消
境界問題の中でも特に厄介なのが越境です。
自分の物件から隣地へ、あるいは隣地から自分の土地へ越境している箇所がないか、早めにチェックしましょう。
もし越境が見つかった場合は、土地家屋調査士などに相談し、隣地所有者との協議を進めてください。
法律的には、越境があるままでは買主に不利益を与える可能性が高く、売却価格の下落や売買契約の破談につながるケースもあります。
また、越境を解消するためには撤去費用や移設費用が必要となる可能性もあるため、売却前の段階で合意形成を図っておくことが理想的です。

5. 専門家同士の連携
境界トラブルを防ぐうえで、専門家同士の連携は非常に重要です。
不動産会社、土地家屋調査士、司法書士、弁護士など、それぞれの立場で知識と経験を共有し合い、問題解決に向けてスムーズに連携することで、売主や買主の負担が大幅に軽減されます。
特に、境界非明示特約を適用したい場合には、そのメリットとデメリットを多角的に評価したうえで、将来的な紛争リスクを最小限に抑える方策を考える必要があります。
不動産会社とよく相談し、関係する専門家を交えて協議することが大切です。

尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアで不動産売却を検討する際の注意

尼崎・伊丹・宝塚エリアをはじめ、阪神間エリアで不動産売却を進める場合、都市部や住宅密集地が多い特徴から、隣地との距離が近くなる傾向があります。
そのため、わずかな越境が大きなトラブルに発展しやすいという注意点があります。
また、古くからの建物や相続で代々引き継がれてきた家屋がある地域では、敷地内に境界標が残っていなかったり、公図と実際の境界ラインが微妙にずれていたりするケースも少なくありません。

実際に、このエリアで売却した後に境界トラブルが発生し、引き渡し後に買主からクレームを受けて費用負担を余儀なくされた事例も報告されています。
こうしたリスクを回避するためには、測量の実施や境界標の確認、隣地所有者との早期コミュニケーションが欠かせません。
地域に根ざした不動産会社や土地家屋調査士などは、尼崎・伊丹・宝塚エリアや阪神間エリアならではの事情を把握しています。
初めて不動産売却を行う方であっても、複雑な境界トラブルを回避するために、積極的に専門家に依頼すると良いでしょう。

尼崎市でおすすめの不動産会社3社

ここまで、不動産売却に関することについてご紹介しましたが、皆さまのご感想はいかがでしょうか？
こちらでは、不動産売却をしたい方に向けて、おすすめの不動産会社をご紹介します。
複数の業者と比較しながら検討されたい方もいらっしゃることでしょう。
尼崎市での不動産売却に精通し、また異なるこだわりを持った3社を厳選してご紹介します。
各社のサービス内容や提案スタイルを比較検討しながら、ぜひ納得のいく不動産会社を見つけていただければと思います。

a&y不動産

会社名	a&y不動産
所在地	兵庫県尼崎市南武庫之荘2-2-7
電話番号	06-4950-9582
公式サイトURL	https://aandy-realestate.net/

a&y不動産は2021年創業ながら、大手不動産会社で約10年の経験を積んだ代表者が尼崎・伊丹・宝塚など阪神間エリアで売却をサポートする地域密着型の企業です。

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三井のリハウス

会社名	三井のリハウス
所在地	兵庫県神戸市中央区小野柄通７-１−１８三宮ビル北館５Ｆ
電話番号	0120-933-231
公式サイトURL	https://www.rehouse.co.jp/kansai/

三井のリハウスは、38年連続で全国No.1の仲介件数を誇る大手不動産会社として、全国規模のネットワークと豊富な取引データを強みに、尼崎・伊丹・宝塚など阪神間エリアでも安心感と集客力を提供しています。

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一方で、担当者の経験値にばらつきがあることや、仲介手数料が法律上限になるケースが多い点には注意が必要です。

大手ブランドによる早期売却の可能性は高いものの、担当者との相性を考慮し、納得のいく売却プランを立てることが重要です。

これらを踏まえ、地域に精通した店舗を選び、満足度の高い売却を目指しましょう。

ウィル不動産販売

会社名	ウィル不動産販売
所在地	兵庫県宝塚市逆瀬川-14-6
電話番号	0120-491-930
公式サイトURL	https://www.wills.co.jp/office/takarazuka.php?utm_source=mybusiness&argument=hs2ZBFZG&ai=mybusiness

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まとめ

不動産売買において「境界非明示特約」は、一見スムーズに取引を進められるように思われがちですが、その背後には大きなトラブルリスクが潜んでいます。
特に、越境問題や隣地との境界紛争は、時間も費用も大きくかかるため、売却前に十分な確認が必要です。
測量の必要性を含め、事前にプロへ相談しておくことで、売主・買主双方にとって納得のいく契約が結べます。
また、尼崎・伊丹・宝塚エリアや阪神間エリアのように住宅が密集した地域では、境界トラブルに発展しやすい背景もあるため、より慎重に準備を進めるとよいでしょう。
本記事で紹介した5つのポイントを参考に、不動産売買で境界を巡る不安を軽減し、安心して取引を行ってください。