リースバックとは、自宅を売却して資金を得ながら、賃貸として同じ家に住み続けられる方法です。
老後資金の準備や住宅ローンの返済、相続を見据えた実家の整理など、尼崎市でも自宅の扱いに悩む方は少なくありません。
一方で、任意売却や仲介売却とどう違うのか、どの会社に相談すればよいのか迷う方も多いでしょう。
リースバックは買戻し価格・家賃・契約期間などの契約内容によって条件が大きく変わるため、仕組みと注意点を理解したうえで比較検討することが大切です。
この記事では、リースバックの仕組みや家賃相場、任意売却・仲介売却との違い、業者選びのポイントを解説します。
尼崎市で相談できる会社も紹介しますので、自分に合った選択肢を見つける参考にしてください。
リースバックは会社によって売却価格や家賃が大きく変わります。後悔しないために、尼崎市の不動産会社を比べて相談先を選びましょう。
目次
リースバックとは？尼崎市で検索が増えている理由
リースバックは「売却」と「賃貸」を組み合わせて、自宅をお金に換えながら住み続けられる方法です。
尼崎市では市民の4人に1人以上が65歳以上です。高齢化が進むなか、老後資金の確保や住宅ローンの返済、相続への備えとして、自宅を活用する方法の一つにリースバックがあります。
まずは基本的な仕組みと、検討される背景を確認しましょう。
仕組み（自宅を売却しながら賃貸で住み続けられる制度）
リースバックは、自宅の「売買契約」と「賃貸借契約」を同じタイミングで結ぶ仕組みです。
国土交通省は、リースバックを「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むサービス」と説明しています。
流れを整理すると、次のとおりです。
売却後は家の所有者が事業者に移るため、住まいは「持ち家」から「賃貸」に変わります。
注意したいのは、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、どちらになるかで住み続けられる期間が変わる点です。
普通借家契約は、借主が更新を希望すれば、貸主は正当な事由がない限り更新に応じる契約です。
定期借家契約は契約期間の満了で終了し、再契約できなければ退去が必要になります。
出典
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（PDF）
老後資金の確保・住宅ローンの返済・相続対策など、検討される背景
リースバックが検討される背景には、「家は手放したくないが、まとまった資金が必要」という事情があります。
国土交通省のガイドブックでは、高齢者施設への入居費用や建て替え資金、急な資金ニーズへの対応などが利用目的の例として挙げられています。
主な検討理由は、次のようなものです。
- 老後の生活費や医療・介護費用の準備
- 住宅ローンの返済負担の軽減
- 相続を見据えた実家や資産の整理
尼崎市の人口は2025年3月末時点で457,072人、そのうち65歳以上は124,224人で、高齢化率は27.2%です。
高齢化が進む状況から、自宅に住み続けながら資金を確保したいというニーズは今後も続くと考えられます。
ただし、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合など、利用が難しいケースもあるため事前の確認が欠かせません。
出典：尼崎市「人口動態等に関する報告書【令和6年度】」（PDF）
リースバックと「任意売却」「仲介売却」は何が違う？
リースバック・任意売却・仲介売却の大きな違いは、「売却後も住み続けられるか」と「どんな状況で選ぶ方法か」にあります。
売却後も住み続けたい場合はリースバック、住宅ローンの返済が難しい場合は任意売却、一般の買主を探して売却する場合は仲介売却など、それぞれ仕組みが異なります。
それぞれの違いを順に確認しましょう。
3択比較表（住み続けられるか・価格水準・スピード・信用情報への影響）
3つの売却方法を「住み続けられるか」「価格水準」「スピード」「信用情報への影響」の4つの軸で比較すると、次のとおりです。
| 比較項目 | リースバック | 任意売却 | 仲介売却（通常売却） |
| 主な利用場面 | 売却後も同じ家に住み続けたい | 住宅ローンの返済が難しく、競売を避けたい | 住み替えなどで、できるだけ高く売りたい |
| 住み続けられるか | 賃貸として住み続けられる（契約の種類・期間による） | 原則として退去が必要 | 原則として退去が必要 |
| 価格水準 | 市場相場より低くなりやすい | 一般的に競売より高値が期待できる | 市場相場に近い価格を目指しやすい |
| スピード | 事業者が直接買い取るため比較的早い | 債権者との調整が必要で、時間がかかる場合がある | 買主が見つかるまで時間がかかる場合がある |
| 信用情報への影響 | 売却そのものが延滞情報として登録されることはない | 売却の前にローンを滞納しているため、延滞情報が登録されている可能性が高い | 売却そのものが延滞情報として登録されることはない |
リースバックは住み続けられる点が最大の特徴です。
ただし事業者が買主になるため、売却価格は市場相場より低くなりやすい傾向があります。
任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなったときに、債権者の同意を得て市場で売却する方法です。
住宅金融支援機構は、任意売却について「一般的に競売より高値で売却できることが期待される」と説明しています。
任意売却では売却後も残債が残る可能性があり、ローン滞納の時点で信用情報に影響が出ているケースが多い点に注意が必要です。
仲介売却は不動産会社を通じて買主を探す方法です。
時間はかかるものの、相場に近い価格を目指しやすいでしょう。
なお、任意売却とリースバックを組み合わせられるケースもありますが、債権者の同意が必要になるなど条件は個別に異なります。
どんな人にリースバックが向いているか（住み替え資金を急ぎたい・自宅に住み続けたい等）
リースバックが向いているのは、「住み続けること」と「まとまった資金の確保」を両立したい人です。
具体的には、次のような人が当てはまります。
- 住み慣れた家や地域から離れたくない人
- 住み替え先の購入資金などを急いで準備したい人
- 一般的な仲介のような販売活動を行わずに自宅を売却したい人
- 将来の買戻しも視野に入れている人
一方で、次のような人は、ほかの方法も含めて検討したほうがよいでしょう。
- できるだけ高い価格で売りたい人
- 長く住み続ける予定で、家賃の総額が大きくなりそうな人
- 住宅ローンの返済がすでに滞っている人
国土交通省のガイドブックでも、家賃を払い続けると、数年で支払総額が売却代金を上回る可能性がある点に注意を促しています。
リースバックは「住み続けられる売却方法」ですが、長く住むほど家賃の負担が積み重なる点を踏まえて判断することが大切です。
迷った場合は、リースバックと仲介売却の両方で査定を受け、手元に残る金額と住まいの条件を比べてみましょう。
自分の場合、リースバックと売却どちらが得か知りたい方は尼崎市の不動産会社を比較してみましょう。
出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（PDF）
リースバック業者・不動産会社選びで失敗しないためのポイント
リースバックで失敗しないためには、契約条件を細かく確認したうえで、複数社を比較することが大切です。
国民生活センターによると、リースバックに関する相談では、契約当事者の約7割が70歳以上です。
確認すべき項目と、比較が重要な理由を見ていきましょう。
出典：国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」
買戻し特約・家賃固定期間・再売買条件の確認チェックリスト
リースバックの契約前には、少なくとも次の項目を確認しておきましょう。
| 確認項目 | チェックするポイント |
| 買戻し特約の有無 | 将来、自宅を買い戻せる約束が契約書に書かれているか |
| 家賃固定期間 | 家賃が一定期間変わらない約束になっているか、ある場合は何年間か |
| 居住継続の保証期間 | 何年間住み続けられる契約なのか、契約終了後の更新・再契約が可能か |
| 再売買条件 | 買い戻すときの価格・期限・支払い方法が具体的に決まっているか |
| 家賃の改定条件 | 家賃の金額と、契約期間中の改定条件はどうなっているか |
| 契約期間・契約の種類 | 普通借家契約と定期借家契約のどちらか、契約期間は何年か |
| 修繕費の負担 | 設備の故障や修繕の費用を貸主と借主のどちらが負担するか |
国土交通省のガイドブックでは、買戻しは当然の権利ではなく、契約で定めた条件で決まるものとされています。
「将来は買い戻せる」と説明を受けても、期限や価格が契約書に書かれていなければ、希望どおりに買い戻せない可能性があります。
また、自宅を不動産業者に売却する場合、クーリング・オフはできません。
契約を急かされても、その場で判断せず家族にも相談しましょう。
詳細は各社の重要事項説明・契約書で必ず確認し、資金計画は専門家にも相談することをおすすめします。
出典
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（PDF）
国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」
複数社比較が重要な理由（売却価格・家賃条件は業者によって差が大きい）
リースバックの売却価格や家賃は、事業者ごとの査定方法や収益の考え方によって差が出やすいものです。
国土交通省のガイドブックでも、提示された売却価格が相場から大きく外れていないか確認するよう求めています。
例として、同じ家を10年間リースバックで住み続ける場合を考えてみましょう。
| 項目 | A社 | B社 |
| 売却価格 | 2,200万円 | 2,000万円 |
| 月額家賃 | 10万円 | 8万円 |
| 10年間の家賃総額 | 1,200万円 | 960万円 |
| 売却価格－10年間の家賃総額 | 1,000万円 | 1,040万円 |
※金額は説明のための仮の数値です。住宅ローン残債の返済、売却時の税金・諸費用、賃貸借契約に伴う費用などは含んでいません。
この例では、売却価格から10年間の家賃総額を差し引いた金額は、A社よりもB社のほうが40万円多くなります。
ただし、実際に手元に残る金額は諸費用や住宅ローンの返済状況によって異なるため、各社の条件を総合的に比較しましょう。
売却価格だけでなく、家賃や住む予定の年数もセットで比べ、家賃の総額を確認することが大切です。
複数社に相談すると、条件の違いが見えやすくなります。
たとえば株式会社a&y不動産は、尼崎・伊丹・宝塚エリアを含む阪神間で不動産の売却・購入をサポートしており、自社での直接買取も行っています。
買取に加えて、リースバックについて相談できる会社の例でもあります。仲介売却や直接買取など、複数の売却方法を比較したい場合の相談先の一つです。
ただし、リースバックの対応可否・条件の詳細は個別にお問い合わせください。
リースバックの家賃相場とメリット・デメリット
リースバックの家賃は、売却価格と連動して決まるのが一般的です。
まとまった資金を得られる一方で、住み続けるほど家賃の負担が積み重なる点には注意が必要です。
家賃の考え方とメリット・デメリットを整理します。
家賃相場の考え方（売却価格との関係）
リースバックの家賃は、周辺の賃貸相場だけでなく、売却価格をもとに決まることが多くあります。
一般的には、事業者が想定する利回りを売却価格にかけて、年間の家賃を出す考え方です。
国土交通省のガイドブックでも、家賃は貸主が負担するさまざまな費用も踏まえて設定されると説明されています。
仮に想定利回りを年7%とすると、売却価格ごとの家賃の目安は次のとおりです。
| 売却価格 | 年間家賃の目安（×7%） | 月額家賃の目安 |
| 1,800万円 | 126万円 | 約10.5万円 |
| 2,000万円 | 140万円 | 約11.7万円 |
| 2,200万円 | 154万円 | 約12.8万円 |
※利回り・金額は説明のための仮の数値で、実際の条件は事業者や物件によって異なります。
リースバックの家賃は売却価格や事業者の収益計画、物件条件などを踏まえて設定されるため、提示された売却価格と家賃の両方を確認しましょう。
また、国民生活センターは、家賃が周辺の相場より高く設定されているケースにも注意を呼びかけています。
提示された家賃は、近隣の同じような賃貸物件の家賃と比べて妥当か確認しましょう。
出典：
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（PDF）
国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」
メリット（まとまった資金確保・住み続けられる）とデメリット（総支払額が増える可能性）
リースバックでは、自宅を売却して資金を得た後、家賃を支払いながら同じ住宅に住み続けられるというメリットがあります。
一方で、お金の面や住まいの面のデメリットもあります。
主なメリットとデメリットを比較すると、次のとおりです。
| メリット | デメリット |
| 売却代金をまとめて受け取れる | 売却価格が市場相場より低くなりやすい |
| 引っ越しをせずに住み続けられる | 家賃の総額が売却代金を上回る可能性がある |
| 固定資産税など、所有者として負担していた費用が不要になる | 家賃が値上げされる可能性がある |
| 売り出しの広告を出さないため、近所に知られにくい | 定期借家契約の場合、期間満了で退去となる可能性がある |
| 条件によっては将来買い戻せる | リフォームや設備の変更を自由にできない |
国民生活センターは、6年前に自宅を売却した人が、家賃を月7万円から10万円に上げるよう迫られた事例を紹介しています。
国土交通省のガイドブックでも、売却で受け取る金額と将来払う家賃の総額を、自分で計算して比べるよう勧めています。
住む予定の年数と家賃総額を試算し、売却代金とのバランスを確認してから判断しましょう。
リースバックが得になるかどうかは、買戻し価格・家賃・契約期間などの条件によって大きく変わります。
出典：
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（PDF）
国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」
相続・親子間の実家で検討する際の注意点
親名義の実家をリースバックする場合は、名義人である親の意思確認と家族全員の合意が特に重要です。
売却すると実家そのものは相続財産ではなくなるため、相続税や贈与税への影響も事前に確認しておく必要があります。
家族間で注意したい点と税金の考え方を解説します。
親名義の家をリースバックする際の家族間合意の重要性
親名義の家をリースバックする場合、売買契約の当事者は名義人である親本人です。
子どもが親の同意なく契約を進めることはできません。
親本人の判断能力が低下し、不動産の売買契約を自分で判断することが難しい場合は、成年後見制度の利用を検討する必要があります。
成年後見制度には後見・保佐・補助があり、本人の判断能力の程度によって利用する制度が異なります。
成年後見人や、居住用不動産を処分する代理権を持つ保佐人・補助人が本人の居住用不動産を売却する場合は、事前に家庭裁判所の許可が必要です。
また、リースバックで売却した実家を、将来子どもが相続することはできなくなります。
将来の相続について家族の意向が異なる可能性もあるため、契約前に家族全員で方針を共有しておくことが大切です。
特に、次の点は話し合っておきましょう。
- 売却代金の使い道
- 親が住み続ける期間と、退去後の住まい
- 買戻しをするか、する場合は誰が買い戻すか
- 親が亡くなった後の賃貸借契約や、退去時の費用の扱い
出典：裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」
相続税・贈与税に関わる可能性（専門家への確認を促す）
リースバックでは、売却の段階と相続の段階の両方で税金が関わる可能性があります。
自宅を売って利益が出た場合は、譲渡所得として所得税・住民税の対象です。
マイホームを売ったときは、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外のため、子どもが買主になる親子間のリースバックでは使えません。
相続の面では、自宅の敷地に使える「小規模宅地等の特例」への影響にも注意が必要です。
この特例では、要件を満たせば、被相続人が住んでいた宅地の330㎡までの部分について、評価額が80%減額されます。
リースバックによって土地を生前に売却し、相続開始時に被相続人がその宅地等を所有していない場合、その土地自体について小規模宅地等の特例を適用することはできません。
また、親子間で時価より著しく低い価格で売買すると、差額が贈与とみなされ、贈与税がかかる可能性があるため注意が必要です。
税金の扱いは家族構成や資産状況によって大きく異なるため、契約前に税理士などの専門家へ確認することをおすすめします。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
出典：国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」
リースバックについて、よくある質問をまとめました。
Q. リースバックに審査はありますか？
A. 多くの場合、物件の査定に加えて、賃貸借契約を結ぶための家賃の支払い能力なども確認されます。
審査の内容や基準は、事業者によって異なります。
Q. 手数料はかかりますか？
A. 事業者が直接買い取る場合、仲介手数料はかからないのが一般的です。
一方で、登記費用や印紙税、賃貸借契約時の敷金・保証料などが必要になる場合があります。
費用の内訳は、契約前に見積もりで確認しましょう。
Q. 相談は無料ですか？
A. 査定や相談を無料で受け付けている会社は多くあります。
ただし、無料の範囲は会社によって異なるため、事前に確認すると安心です。
尼崎市でリースバックの相談ができるおすすめの会社3選
尼崎市で自宅の売却やリースバックを検討する際は、地域の相場に詳しく、相談の幅が広い会社を選ぶことが大切です。
ここでは、尼崎市内で売却・買取・相続などの相談に対応している会社を3社紹介します。
リースバックの取り扱いや条件は会社によって異なるため、相談時に必ず確認しましょう。
株式会社a&y不動産
| 会社名 | 株式会社a&y不動産 |
| 住所 | 〒661-0033 兵庫県尼崎市南武庫之荘2-2-7 |
| 電話番号 | 06-4950-9582 |
| 公式サイトURL | https://aandy-realestate.net/ |
株式会社a&y不動産は、尼崎市南武庫之荘に拠点を置き、尼崎市・伊丹市・宝塚市を中心とした阪神間エリアで不動産の売買仲介を行う会社です。
マンション・戸建て・土地の売却や購入に加えて、自社での直接買取にも対応しています。
投資・収益物件や店舗・事務所・倉庫・工場など、幅広い物件の売却相談を受け付けている点も特徴です。
直接買取の場合は仲介手数料がかからず、大手不動産会社で約10年の経験を持つスタッフが相談に応じています。
売却査定や購入相談、住み替え相談は無料のため、仲介と買取を比べながら売却方法を検討できます。
買取に加えて、リースバックについても相談できる会社の例として、選択肢に入れておきたい一社です。
対応可否・条件の詳細は個別にお問い合わせください。
地元の会社に仲介・買取・住み替えをまとめて相談したい人や、手数料を抑えて売却したい人に向いているでしょう。
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さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。
株式会社a&y不動産公式HPはこちら
三井のリハウス塚口センター（三井不動産リアルティ株式会社）
| 屋号 | 三井のリハウス 塚口センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒661-0002 兵庫県尼崎市塚口町1-13-27 VERENA tsukaguchi 3F |
| 電話番号 | 0120-678-321 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/store/tsukaguchi/ |
三井のリハウス塚口センターは、三井不動産リアルティ株式会社が運営する不動産仲介の店舗で、阪急塚口駅北口から徒歩2分の場所にあります。
三井不動産リアルティの発表によると、1986年度から2025年度までの全国売買仲介取扱件数は40年連続でNo.1です。
店舗は尼崎市全域を対象とした地域密着型の窓口として、地域の特性を熟知したスタッフが一人ひとりの要望に寄り添った提案を行っています。
売却・購入・住み替えだけでなく、相続の相談や不動産資産の有効活用にも対応しているため、実家の扱いに迷っている段階から相談しやすいでしょう。
塚口センターでは、尼崎市の不動産売却について相談できます。
大手の安心感を重視する人や、相続を含めて資産全体の活用を相談したい人に向いています。
リースバックの相談が可能かどうかは、事前に店舗へ確認しましょう。
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ウィル不動産販売 塚口営業所（株式会社ウィル）
| 屋号 | ウィル不動産販売 塚口営業所 |
| 会社名 | 株式会社ウィル |
| 住所 | 〒661-0012 兵庫県尼崎市南塚口町2-5-9 |
| 電話番号 | 0120-070-709 |
| 公式サイトURL | https://www.wills.co.jp/ |
ウィル不動産販売 塚口営業所は、1995年設立の株式会社ウィルが運営し、阪急神戸線「塚口」駅から徒歩約4分の場所にある店舗です。
株式会社ウィルは東京証券取引所スタンダード市場に上場し、不動産の流通事業やリフォーム・リノベーション事業などを展開しています。
売却では相場査定や成約データの提供、買替えプランの提案、税務の説明などに対応し、買取や相続の相談も受け付けています。
住宅ローンや保険、リフォームについても相談できるため、売却後の住み替えまで見据えて話を進めやすいでしょう。
不動産からお金・住まいづくりまでワンストップで相談できます。
店舗は年末年始を除き定休日がなく、10時から19時まで営業しています。
売却と住み替え先の購入をセットで考えたい人や、平日に時間を取りにくい人に向いているでしょう。
リースバックの相談が可能かどうかは、事前に確認することをおすすめします。
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リースバックは、自宅を売却して資金を得ながら、賃貸として住み続けられる方法です。
リースバック・任意売却・仲介売却は、売却後の居住や住宅ローンの状況、売却方法などに違いがあるため、自分の状況に合う方法を比較しましょう。
リースバックを選ぶ場合は、売却価格だけでなく、家賃・契約の種類・買戻しの条件・住む予定の年数をセットで比べることが大切です。
親名義の実家で検討する際は、家族全員で方針を共有し、税金への影響も事前に確認しておきましょう。
条件は事業者によって異なるため、複数の会社に相談し、提示された内容を比べてから判断しましょう。
詳細は各社の重要事項説明・契約書で必ず確認し、資金計画は専門家にも相談してください。
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