ここでは、不動産の売却時に重要なポイントとなる抵当権の抹消について解説します。
住宅ローンを完済したにもかかわらず、抵当権が登記簿上残っているままでは、売却時にトラブルを引き起こす可能性があります。
特に、尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアで住み替えや相続に伴う売却を考えている方にとっては、手続きの流れや注意点を正確に把握することが大切です。
本記事では、抵当権を抹消しないとどうなるのか、必要な書類や手数料、残債がある場合に再設定が必要になるケースなど、抹消手続きの全体像をわかりやすくまとめます。
抵当権の理解を深め、不動産売却をスムーズに行うための情報をしっかりと確認して、最適なタイミングで専門家に相談してみてください。
目次
抵当権とは?抹消手続きが重要な理由

抵当権とは何か
抵当権とは、住宅ローンや事業用ローンなどで融資を受ける際に、不動産を担保として設定される権利を指します。
銀行などの金融機関が抵当権を設定することで、もしも返済が滞った場合に担保である不動産を競売にかけて優先的に返済を受けることができます。
ローンを完済しても自動で消えない理由
多くの方が誤解しがちなのが、ローンを完済しても抵当権は自動的に抹消されないという点です。
抵当権は登記上の情報であり、法務局において所定の手続きをしなければ消えません。
そのため、ローン完済後も抵当権が登記簿に残り続けるケースが少なくありません。
抹消手続きを行わないと起こるリスク
抵当権を抹消せずに放置していると、売却の手続きや新たな融資の際に思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
また、買主や仲介業者からすれば、登記簿に抵当権が残ったままだと「この不動産にはローンが残っているのでは」と疑う原因にもなりかねません。
スムーズな売却のためにも、抹消手続きは必ず完了させておく必要があります。
抵当権を抹消しないとどうなる?売却時に起こり得るトラブル

売却契約が成立しにくくなる
抵当権が残っていると、不動産を購入する側からは「もしかしてローンが完済されていないのではないか」「抵当権が消せない状態なのではないか」といった不安材料になります。
特に、尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアでも住宅需要は高い一方で、買主の安心感が得られなければ成立まで時間がかかってしまう可能性が高まります。
売却価格の見直しや交渉が必要になる恐れ
抵当権が抹消されていない不動産は、買主側もリスクを考慮して購入をためらうことがあります。
その結果、売却価格を下げてでも買主を確保するような交渉になりかねません。
適正価格で売却したい場合は、あらかじめ抵当権を抹消して「担保がついていない不動産」であることを示すことが重要です。
必要書類が不足して手続きが長引くケース

抵当権抹消には書類がそろっていることが前提ですが、長年放置していると当時の銀行や保証会社が合併や破綻によって存在しない、もしくは担当部署が変更されたケースも考えられます。
そうした場合、追加書類の取得や手続きのやり直しに時間を要し、売却を希望するタイミングでスムーズに進まない恐れがあります。
買主や仲介業者との信頼関係に影響が出る
登記簿に抵当権が残ったままだと、買主や仲介業者も「ローン滞納など別のトラブルがあったのでは」と勘繰ることがあります。
不動産の売却は大きな金額が動く取引だけに、互いの信頼関係が重要です。
抵当権を放置することで、一度発生した疑念を払拭するのは容易ではありません。
抵当権を抹消するための具体的手続き

必要なステップの全体像
- 銀行などの金融機関から抵当権抹消に必要な書類を取り寄せる
- 必要書類がそろったら法務局で抹消登記の申請を行う
- 正式に抹消登記が認められたら登記簿上の抵当権記載が消える
一般的には、この流れで抵当権を抹消します。
ただし、書類がそろっていても費用や手間がかかるため、早めに動き出すことが大切です。
特に売却を検討する際には、不動産会社や司法書士に相談しながら進めましょう。
抵当権抹消にかかる手数料の目安
手数料の内訳
抵当権抹消にかかる手数料は、大きく分けて登録免許税と司法書士報酬の2つがあります。
- 登録免許税: 不動産1件につき1,000円など、物件数や抵当権の数に応じて課税される
- 司法書士報酬: 書類作成や法務局への申請手続きを依頼する場合に支払う費用
手続きの一例
一戸建てと土地の抵当権を抹消する場合、それぞれに登録免許税がかかるため、合計で2,000円となるケースがあります。
司法書士への報酬は1~2万円程度が相場ですが、事務所や手続きを依頼する際の条件によって変動するため、必ず見積もりを取るようにしましょう。
自分で手続きする場合
書類をそろえ、法務局に直接出向くことで抹消登記を自分で行うことも可能です。
ただし、書類不備があった場合に何度も足を運んだり、訂正が必要になったりするリスクがあります。
初めての方や時間に余裕がない方は、司法書士に依頼したほうが結果的にスムーズに進むケースが多いです。
抵当権抹消に必要な書類

代表的な書類一覧
- 弁済証書(または完済証明書)
- 抵当権設定契約書(または抵当権設定登記証明書)
- 金融機関発行の抵当権抹消書類(委任状など)
- 申請書(法務局提出用)
- 本人確認書類(運転免許証など)
金融機関によって呼び方が多少異なる場合がありますが、完済を証明する書類と抵当権を抹消する権限があることを示す委任状が必要になります。
万が一、住宅ローンを組んだ金融機関が合併などで存在しない場合は、合併先の金融機関に問い合わせましょう。
残債がある場合の対応と再設定の可能性
残債がある場合は抹消できない
原則として、まだ住宅ローンの残債が残っている場合は抵当権を抹消することはできません。
完済していない状態で抹消するには、全額返済や一部繰上返済など、金融機関の同意を得られる方法を考える必要があります。
売却時に住宅ローンの残高が残っている場合
売却価格でローン残高を一括返済できれば、同時に抵当権抹消を進めることが可能です。
しかし、売却額よりも残債が多い場合は自己資金を投入するか、もしくは買い替えローンなど別の方法を検討する必要があります。
この際、金融機関と再度ローン契約を組むときに抵当権を再設定しなければならないケースもあるため、慎重に判断しましょう。
売却スケジュールとローン手続きのタイミング
尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアで不動産売却を行う場合、買主と売買契約を締結する前後でローン残高の処理を協議します。
仲介業者や司法書士と連携し、売却代金とローン返済のタイミングを確認しながらスムーズに抹消できるようにしましょう。
尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアで売却をスムーズに進めるポイント

地元密着の不動産会社の活用
地域特有の情報を活かせる
尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアでの不動産売買では、地域の相場や生活環境に精通した不動産会社を利用することでスムーズな取引を期待できます。
地元密着型の会社は、売主・買主のニーズを的確に把握しており、抵当権抹消のタイミングや書類手続きのアドバイスも得やすいメリットがあります。
丁寧なサポートと柔軟な提案
地域に根差した不動産会社は、売却に至るまでの準備やフォローが手厚い傾向にあります。
金融機関とのやり取りや司法書士の手配など、抵当権抹消に必要な調整をトータルで支援してくれる場合もあるため、初めて売却する方でも安心です。
複雑な手続きは司法書士や専門家に相談

書類不備や法的リスクを回避
抵当権の抹消手続きは書類が多く、各書類の内容に不備があると受理されない可能性があります。
また、もし記載ミスや必要書類不足で手続きが長引くと、売却時期がずれ込む懸念も出てきます。
司法書士や専門家に相談することで、こうしたリスクを最小限に抑えられるでしょう。
費用対効果を考慮して判断
司法書士へ依頼する場合は報酬が発生しますが、手間と時間を節約できるメリットがあります。
特に、仕事や家事で忙しく、法務局へ何度も足を運ぶのが難しい場合は、プロに任せるほうが結果的に安定した対応が可能です。
抵当権抹消後にやるべきこと
登記簿の内容確認
抵当権抹消後は、登記簿謄本(登記事項証明書)を取得して抵当権がしっかり抹消されているか最終確認します。
金融機関や司法書士に依頼して抹消手続きを済ませたとしても、書類の不備などで反映されていないことがないとは言い切れません。
売却活動の本格化
抵当権の抹消を終えたら、安心して不動産の売却活動をスタートできます。
担保設定のない物件として売り出すことで、買主に対して余計な不安を与えず、スムーズに商談を進められるでしょう。
特に、尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアでは人気の物件も多いため、タイミングを逃さないことが重要です。
尼崎市でおすすめの不動産会社3社
ここまで、不動産売却に関することについてご紹介しましたが、皆さまのご感想はいかがでしょうか?
こちらでは、不動産売却をしたい方に向けて、おすすめの不動産会社をご紹介します。
複数の業者と比較しながら検討されたい方もいらっしゃることでしょう。
尼崎市での不動産売却に精通し、また異なるこだわりを持った3社を厳選してご紹介します。
各社のサービス内容や提案スタイルを比較検討しながら、ぜひ納得のいく不動産会社を見つけていただければと思います。
a&y不動産
会社名 | a&y不動産 |
所在地 | 兵庫県尼崎市南武庫之荘2-2-7 |
電話番号 | 06-4950-9582 |
公式サイトURL | https://aandy-realestate.net/ |
a&y不動産は2021年創業ながら、大手不動産会社で約10年の経験を積んだ代表者が尼崎・伊丹・宝塚など阪神間エリアで売却をサポートする地域密着型の企業です。
自社買取により仲介手数料0円や短期売却も可能で、離婚や相続など複雑な事情にも柔軟に対応。
地元相場を的確に把握し、資金計画や税金面の相談までワンストップで行う点が好評です。口コミでは提案力や誠実な対応、スピード感が評価されています。
早期売却や多様なニーズに合わせたサポートを求める方にとって、有力な選択肢となるでしょう。
三井のリハウス
会社名 | 三井のリハウス |
所在地 | 兵庫県神戸市中央区小野柄通7-1−18 三宮ビル北館 5F |
電話番号 | 0120-933-231 |
公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/kansai/ |
三井のリハウスは、38年連続で全国No.1の仲介件数を誇る大手不動産会社として、全国規模のネットワークと豊富な取引データを強みに、尼崎・伊丹・宝塚など阪神間エリアでも安心感と集客力を提供しています。
査定方法が多彩で、リースバックや相続対策など幅広いサポートが得られるのも魅力です。
一方で、担当者の経験値にばらつきがあることや、仲介手数料が法律上限になるケースが多い点には注意が必要です。
大手ブランドによる早期売却の可能性は高いものの、担当者との相性を考慮し、納得のいく売却プランを立てることが重要です。
これらを踏まえ、地域に精通した店舗を選び、満足度の高い売却を目指しましょう。
ウィル不動産販売
会社名 | ウィル不動産販売 |
所在地 | 兵庫県宝塚市逆瀬川-14-6 |
電話番号 | 0120-491-930 |
公式サイトURL | https://www.wills.co.jp/office/takarazuka.php?utm_source=mybusiness&argument=hs2ZBFZG&ai=mybusiness |
ウィル不動産販売は、尼崎・伊丹・宝塚など阪神間エリアを中心に、創業以来培った豊富なデータを活用し、AI査定やリフォーム、保険手続きまで一括対応できるワンストップサービスを提供しています。
短期間での売却を希望する際に役立つスピード査定や買取保証制度など、多様なニーズに柔軟に応じられる点が口コミでも高評価です。
また、適正価格で売り出せるよう、豊富な成約データに基づいた査定も強みです。
一方、担当者による対応のばらつきが指摘される場合もあるため、気になる際は担当変更の相談が必要です。
地域密着ならではの丁寧なフォローを重視する方にとって、有力な選択肢といえます。
まとめ

抵当権を抹消しないとどうなるのかという疑問に対して、売却時に生じるトラブルや抹消手続きの流れをご紹介しました。
住宅ローンを完済していても、法務局で正式に抹消登記を行わなければ登記簿に抵当権は残ります。
これは、不動産を売却する際に契約の妨げとなり、売却価格の交渉が難航するほか、買主や仲介業者との信頼関係にも影響を及ぼすリスクがあります。
抹消手続きを行うためには、金融機関の協力や必要書類の取得が欠かせません。
また、売却価格を使って残債を一括返済する場合には、残高を正確に把握したうえで金融機関との調整が必要です。
尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアでスムーズに売却を成功させるには、地域密着の不動産会社や司法書士など、専門家のサポートを活用してみましょう。
まずは、抵当権抹消の手続きを早めに進め、売却時に余計なトラブルを回避することで、円滑に次のステップへと進むことができます。

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