不動産売却の経費と確定申告を徹底解説！税金を抑える5つの秘訣

木目調のテーブルに4種類の住宅模型が並べられている画像。背景は緑のボケが広がる自然の景色

不動産を売却した際には、売却価格そのものばかりに目が行きがちです。
しかし、実際には経費や確定申告の手続きなど、見落とせないポイントが多数存在します。
さらに、不動産売却時に発生する税金は高額になりやすく、手続きを誤ると不要な負担が増えてしまう可能性もあります。
そこで本記事では、不動産売却にかかる主な経費や譲渡所得の計算方法、確定申告の流れについて、分かりやすく解説します。
あわせて、税金を抑えるための5つの秘訣も具体的に取り上げます。
特に、境界問題対応や連棟解体費用、そしてプロへの相談方法など、不動産売却特有の課題も整理しながらご紹介していきます。
尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアで不動産売却を検討中の方に向けて、実例を交えた解説を行いますので、どうぞ最後までご覧ください。
最後には、あなたの負担を最小限に抑えるための工夫や、不動産会社に相談するメリットもまとめております。
この記事を読み終えたときには、不動産の売却にかかる経費と確定申告の全体像を把握し、賢い手続きを進めるきっかけがつかめるでしょう。

不動産売却における主な経費とは

白いブロックに「必要経費」と書かれており、周囲に電卓、ノート、ペン、観葉植物、貯金箱が配置された画像

不動産を売却する際には、さまざまな名目で費用が発生します。
これらの費用をあらかじめ把握しておけば、予想外の出費を抑え、スムーズな売却手続きが可能になります。

仲介手数料
不動産会社に売却を依頼した場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、成約価格の一定割合として計算されるのが一般的です。
具体的には、成約金額が400万円を超える場合、仲介手数料は「成約価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限となります。
仲介手数料が高いと感じるかもしれませんが、買主との交渉や契約書類の作成など、不動産会社が担う業務範囲は広く、正当な対価として認識しておきましょう。

印紙税
不動産売買契約書には印紙を貼付する必要があります。
契約金額に応じて印紙税額が決まるため、契約書を作成する際に必ず確認しましょう。
1,000万円を超えて5,000万円以下の売買契約書を作成する場合の印紙税は1万円（軽減措置後）です。
印紙税は、売却価格に対する経費として見落としがちですが、確定申告で経費に計上可能です。

譲渡所得税に関連する費用
不動産売却後に生じる利益（譲渡所得）に対して、所得税や住民税、場合によっては復興特別所得税が課されます。
しかし、取得費や譲渡費用などを正しく計上すれば、実際に課税対象となる譲渡所得を抑えられます。
譲渡所得税には、所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の区別があり、税率が大きく異なります。
正確な計算を行うためには、売却にかかったすべての費用を記録しておくことが重要です。

境界問題対応費用
不動産の売却にあたって、境界問題が発生するケースがあります。
隣接する土地との境界が不明確な場合、境界確定のための測量や登記費用などが必要となることがあります。
特に尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアのように長く人が住む地域では、古い土地や境界標が不明確なままになっているケースも少なくありません。
境界を確定しないまま売却すると、後々トラブルに発展するリスクがあるため、早めの調査や専門家の対応が求められます。

連棟解体費用
戸建て物件の中には、いわゆる連棟と呼ばれる構造も存在します。
連棟とは、複数の戸建てが壁を共有して建てられているケースを指します。
このような物件を解体して更地にして売却する場合、通常よりも解体費用が高額になることがあります。
壁を共有している部分をどのように処理するかによって費用が変動し、残った棟との境界や構造的な安全性を確保するために追加の工事が必要になる場合もあります。
解体費用や工事期間が長くなると売却時期がずれ込み、固定資産税の負担が増える可能性もあるので、早めに計画を立てましょう。

不動産売却に必要な確定申告の基本と譲渡所得の計算方法

黄緑色の背景に金色の電卓が置かれ、周囲に数字や虫眼鏡、小さな植物が飾られている画像

不動産を売却して利益が出た場合、翌年に確定申告を行い、所得税や住民税を納める必要があります。
ここでは、確定申告の流れと譲渡所得計算方法のポイントを解説します。

確定申告の流れ

譲渡所得の把握
まずは、売却価格から譲渡所得を計算します。
具体的には、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得となります。
必要書類の収集
確定申告では、売買契約書や仲介手数料の領収書、取得費を証明できる書類（購入時の契約書やリフォーム費用の領収書など）が必要です。
書類がそろわないと正しい計算ができず、余分な税負担を強いられる可能性があります。
申告書の作成
税務署や国税庁のホームページなどで入手できる確定申告書と分離課税用の第三表を使って、譲渡所得の金額や税額を記入します。
税務署への提出
原則として、売却した翌年の2月16日から3月15日までに税務署へ申告書を提出し、税金を納付します。
期限を過ぎると延滞税や加算税などのペナルティが発生することがあるので注意しましょう。

譲渡所得計算方法のポイント
譲渡所得を計算する際には、取得費と譲渡費用を正確に算出することが重要です。

取得費
購入時の不動産価格、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などが含まれます。
リフォームや増改築の費用も資本的支出とみなされる場合は取得費に加算できます。
ただし、修繕費や日常的なメンテナンス費用は取得費になりません。
譲渡費用
売却に直接かかった費用を指します。
仲介手数料、印紙税、測量費用、解体費用などが該当し、境界問題への対応費用も譲渡費用として認められるケースがあります。
連棟解体費用などは売却準備のために必要な経費として計上が可能です。
所有期間による長期・短期の区別
不動産を所有していた期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。
長期譲渡所得の方が税率が低いため、売却時期をどのように設定するかが税負担を左右します。

税金を抑える5つの秘訣

赤と緑のブロックに「秘訣」と書かれ、その両側にビジネスマンのフィギュアが立っている画像

不動産売却時にかかる税金は、正しい知識と対策を行うことで大幅に節税できます。
ここでは、税金を抑えるための5つの具体的な秘訣を紹介します。

1. 取得費と譲渡費用をしっかり計上する
譲渡所得の計算では、取得費や譲渡費用をいかに正確に把握できるかがカギとなります。
購入時や売却準備でかかった費用の領収書、契約書などをきちんと保管し、確定申告時に漏れなく経費計上しましょう。
特に境界問題対応や連棟解体費用など、売却のために必要な支出は漏らさないよう注意が必要です。

2. 長期譲渡所得を狙う
所有期間が5年超になると適用される長期譲渡所得は、短期譲渡所得よりも税率が低く設定されています。
売却時期を少し遅らせるだけで、所有期間が5年を超える場合があるなら、タイミングを調整して節税を図ることも選択肢です。

3. 住まいの買い替え特例や軽減税率を活用する
不動産の種類や状況によっては、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除や軽減税率の特例などの税制優遇を受けられるケースがあります。
買い替え特例は新たに住宅を購入する場合に譲渡所得の課税を繰り延べできる制度です。
これらの特例を活用することで、大幅に課税額を抑える可能性があります。

4. セカンドオピニオンを活用する
税務に強い不動産会社や税理士など、プロの意見を複数聞くことで最適な節税策を見つけやすくなります。
税務署や国税庁のホームページにも情報はありますが、個別の事情に合わせた詳細なアドバイスを得るには、不動産会社と税理士の協力が非常に有効です。
特に尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアに精通した不動産会社であれば、境界問題や連棟物件などの地域特有の課題にも柔軟に対応してくれます。

5. 償却資産やリフォームの履歴を正確に把握しておく
不動産の価値に影響を与えるリフォームや増改築、減価償却の履歴は、取得費を正確に算出するうえで重要な資料になります。
賃貸用に使っていた期間がある場合は、減価償却をしている可能性が高いため、申告時に考慮が必要です。
専門家と相談しながら、リフォーム費用や減価償却費の計算を誤りなく行うことで、余計な税金を支払わずにすみます。

尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアで注意すべきポイント

尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアは、古くから住宅地として発展してきた歴史があり、物件の種類も多岐にわたります。
ここでは、地域特有の注意点をいくつか挙げます。

古い境界標の確認
前述のとおり、境界問題対応は不動産売却において大きなトラブルのもととなることがあります。
特に築年数が古い物件や、隣地との共有部分が多い地域であれば、境界線がはっきりしていない可能性が高まります。
売却前に測量士や土地家屋調査士の力を借りて、早めに境界を確定しておくことが望ましいです。

連棟物件の解体と安全性
尼崎や伊丹、宝塚エリアでは、連棟になった古い戸建てが密集している地域もあります。
連棟解体費用は通常の解体よりも多くかかるケースがあるだけでなく、隣接する物件との兼ね合いを考える必要があります。
売却の際に「更地にしたほうが売りやすいのか」「現状のまま売却するのが良いのか」を十分検討しましょう。

需要と供給の変動要因
阪神間エリアは大阪へのアクセスが良い地域として人気がありますが、エリアごとに需要と供給のバランスは変動します。
駅から遠い物件や築古の連棟住宅の場合、買主がなかなか見つからず、結果的に売却期間が長期化する可能性もあります。
需要の高い時期を選んで売りに出すことは、売却価格やスムーズな成約に大きく影響します。

専門家との連携が不可欠
境界問題や解体の計画、確定申告に至るまで、一連の流れをスムーズに行うには専門家との連携が必要不可欠です。
不動産売却の経験が豊富で、税務や建築面でもネットワークを持つ不動産会社を選ぶことで、トラブルを最小限に抑えられます。
特に地元密着の企業は、地域特性を把握していることが多く、さまざまな相談に対して柔軟に対応可能です。

尼崎市でおすすめの不動産会社3社

ここまで、不動産売却に関することについてご紹介しましたが、皆さまのご感想はいかがでしょうか？
こちらでは、不動産売却をしたい方に向けて、おすすめの不動産会社をご紹介します。
複数の業者と比較しながら検討されたい方もいらっしゃることでしょう。
尼崎市での不動産売却に精通し、また異なるこだわりを持った3社を厳選してご紹介します。
各社のサービス内容や提案スタイルを比較検討しながら、ぜひ納得のいく不動産会社を見つけていただければと思います。

a&y不動産

会社名	a&y不動産
所在地	兵庫県尼崎市南武庫之荘2-2-7
電話番号	06-4950-9582
公式サイトURL	https://aandy-realestate.net/

a&y不動産は2021年創業ながら、大手不動産会社で約10年の経験を積んだ代表者が尼崎・伊丹・宝塚など阪神間エリアで売却をサポートする地域密着型の企業です。

自社買取により仲介手数料0円や短期売却も可能で、離婚や相続など複雑な事情にも柔軟に対応。

地元相場を的確に把握し、資金計画や税金面の相談までワンストップで行う点が好評です。口コミでは提案力や誠実な対応、スピード感が評価されています。

早期売却や多様なニーズに合わせたサポートを求める方にとって、有力な選択肢となるでしょう。

a&y不動産へのお問い合わせはこちら

三井のリハウス

会社名	三井のリハウス
所在地	兵庫県神戸市中央区小野柄通７-１−１８三宮ビル北館５Ｆ
電話番号	0120-933-231
公式サイトURL	https://www.rehouse.co.jp/kansai/

三井のリハウスは、38年連続で全国No.1の仲介件数を誇る大手不動産会社として、全国規模のネットワークと豊富な取引データを強みに、尼崎・伊丹・宝塚など阪神間エリアでも安心感と集客力を提供しています。

査定方法が多彩で、リースバックや相続対策など幅広いサポートが得られるのも魅力です。

一方で、担当者の経験値にばらつきがあることや、仲介手数料が法律上限になるケースが多い点には注意が必要です。

大手ブランドによる早期売却の可能性は高いものの、担当者との相性を考慮し、納得のいく売却プランを立てることが重要です。

これらを踏まえ、地域に精通した店舗を選び、満足度の高い売却を目指しましょう。

ウィル不動産販売

会社名	ウィル不動産販売
所在地	兵庫県宝塚市逆瀬川-14-6
電話番号	0120-491-930
公式サイトURL	https://www.wills.co.jp/office/takarazuka.php?utm_source=mybusiness&argument=hs2ZBFZG&ai=mybusiness

ウィル不動産販売は、尼崎・伊丹・宝塚など阪神間エリアを中心に、創業以来培った豊富なデータを活用し、AI査定やリフォーム、保険手続きまで一括対応できるワンストップサービスを提供しています。

短期間での売却を希望する際に役立つスピード査定や買取保証制度など、多様なニーズに柔軟に応じられる点が口コミでも高評価です。

また、適正価格で売り出せるよう、豊富な成約データに基づいた査定も強みです。

一方、担当者による対応のばらつきが指摘される場合もあるため、気になる際は担当変更の相談が必要です。

地域密着ならではの丁寧なフォローを重視する方にとって、有力な選択肢といえます。

まとめ

不動産売却では、売却額を高くすることはもちろんですが、経費や税金の扱いを適切に行うことが大切です。
尼崎・伊丹・宝塚エリア並びに阪神間エリアでは、古い物件や連棟住宅が多く、境界問題や解体費用などの特殊な経費が発生するケースもあります。
確定申告時に譲渡所得計算方法を誤ると、税金を余計に支払うことにもなりかねません。
しっかりと取得費や譲渡費用を計上し、長期譲渡所得や各種特例の活用など、節税につながる手段を検討することが重要です。
一方で、専門家の力を借りることで、境界問題や連棟解体費用について的確なアドバイスを得られ、売却活動をスムーズに進めることができます。
特に、税理士や測量士、建築の専門家と連携できる不動産会社を選ぶことで、複数の角度から売却戦略を組み立てられるのが大きなメリットと言えるでしょう。
気になる点や不安な部分があれば、まずは一度、地元の不動産会社や専門家に相談してみてください。
正しい知識とサポートを得ることで、納得のいく売却結果を得やすくなり、将来的な税負担やトラブルリスクを大幅に軽減することができるはずです。